3月26日，佳兆业(1638.HK)披露2018年年报数据，公司实现合约销售额700.6亿元人民币，同比增长57%，顺利完成全年目标；全年实现净利润33亿元，同比上升8%；核心净利润大幅增长304%至47亿元。靓丽的业绩吸引多家机构青睐，纷纷给予买入或增持评级，其中，安信国际和国信证券予以“增持”，前者表示，看好公司在旧改项目上的优势，支撑业务长远发展。国信证券则表示，公司增长显著，粤港澳大湾区优质土储丰富，财务不断优化。此外，云锋金融指出，“考虑到大湾区政策红利逐渐释放， 公司成长空间广阔，我们重申“买入”评级，目标价提升至 4.76 港元。”
1300万平米湾区重仓被看好
近年来，佳兆业重点布局大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大城市群。市场人士看来，佳兆业长期紧跟国家级战略方向进行区域深耕，聚焦国家宏观战略政策支撑、经济发展活力高的城市集群区域，在与国家战略的融合中寻求新发展与可持续增长，为业绩的爆发奠定坚实的基础。
正是得益于一系列前瞻性战略举措，公司2018年全年业绩实现大幅提升。公司实现净利润33亿元，同比上升8%。毛利同比增长25%达到111亿元，毛利率为29%，较去年提升1.5%；核心净利润大幅增长304%至47亿元；在手现金229亿元，同比上升8%，短期偿债压力较小。
在土储备能方面，截至2018年年底，佳兆业总土储达到2400万平方米，可售货值超4600亿元，覆盖全国45个城市，共拥有152个房地产项目。
值得注意的是，佳兆业在大湾区内共有1300万平方米的土地储备，占总土储的54%，其中以深圳、广州及惠州布局为主。大湾区的土储货值近3400亿元，占全部货值的73%，其中深圳货值占比达到1600亿，占据大湾区货值的半壁江山。
云峰金融在研报中指出佳兆业成长空间广阔。在国家颁发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中提到，“力争实现大湾区主要城市间 1 小时通达”，届时珠江东西两岸的各大城市通行车程将显著下降。此外大湾区的产业、经济也会快速发展，吸引人口净流入，在大湾区土储丰厚的房地产企业将优先受益。
旧改货值增强利润
在旧改领域方面，拥有“旧改之王”之称的佳兆业也在积极“备战”，意图实现公司更高的业绩增长。佳兆业表示，将持续推动旧改项目转化，预计未来1-2年，集团将有10个项目实现供地供货，货值近1000亿；中期，将有分布在深圳、广州的14个项目供货，货值约4500亿元；相对远期，公司将有占地2000万平方米的旧改项目陆续供应市场，货值达到1.3万亿，高能储备奠定公司业绩可持续增长。
有分析人士表示，佳兆业凭借城市更新专业优势与深耕多年的实力，足以抵御地产周期性发展的风险，同时庞大的旧改项目规模也为公司带来了优质且低成本的土储。随着大湾区的持续发展，旧改项目将逐渐迎来收获期，佳兆业也将进一步享受城市进化带来的红利。
云峰金融在研报中进一步表示，“我们认为随着这些低成本旧改项目逐渐转化为可供开发的建筑面积，公司的利润也会不断增厚，盈利能力逐渐加强”。
安信国际则表示，看好公司在旧改项目上的优势，支撑业务长远发展。同时，公司目标销售额为 875 亿元，相当于同比增长 25%。公司只要做到 55%的去化率将可达标，可完成度较高。
佳兆业在旧改市场上的强大，自有其秘诀。记者发现原因其实很朴素：由于佳兆业从1999年代便介入旧改市场，它的旧改项目历史储备库大，足以让它形成一个有梯度的供地节奏感，以时间换来空间。
降负债成效凸显受肯定
佳兆业一直坚持审慎稳健的财务策略，公司在实现规模增长的同时亦注重发展的质量，不断强化自身安全边际，实现财务结构的逐步优化。
年报显示， 2018年佳兆业净负债率改善至236%，同比下降64个百分点。信贷状况亦得到持续优化，公司利息覆盖率由2017年的1.2倍上升至2018年的1.7倍，资金周转效率进一步提升。
云峰金融认为，年内公司还获得中诚信“AA+”评级，拓宽了境内多个融资渠道，中短期内公司的偿债压力有希望继续得以缓解。
的确，过去这一年，佳兆业在融资渠道方面大有突破。根据业绩报告：集团截止目前已获得深交所批复ABS发行额度90亿元人民币，包括供应链金融50亿，长租公寓30亿，购房尾款6.85亿，以及船务信托收益权4.75亿。
国信证券也在研报中指出，2018 年，公司坚持严抓销售回款、扩大项目层面股权合作、优化资本结构、降低融资成本，降低负债水平。截至 2018 年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为 81%，较去年同期下降 3 个百分点；净负债率为 237%，较去年同期下降 63 个百分点；短期偿债能力保障倍数——货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为 1.3，短期偿债能力较好。
此外，根据克而瑞研究中心的数据显示，佳兆业2019年一季度权益销售金额为138.1亿元，位列克而瑞2019年一季度中国房地产企业销售榜TOP200权益金额第33位。销售业绩取得显著增长。