8月27日，佳兆业集团控股有限公司（1638.HK）发布了2019年中期业绩报告。2019年上半年，面对错综复杂的市场形势，佳兆业在盈利能力、财务稳健性、增长持续性等方面均取得良好发展。同时，佳兆业也在进一步巩固在粤港澳大湾区的领先优势，为抢抓深圳先行示范区机遇，实现全年各项目标奠定坚实基础。

财务结构优化 上半年增收增利

2019年上半年，佳兆业应对楼市变化而制定的销售策略，使销售增速再次实现突破。报告显示，前6月佳兆业实现合约销售347亿元人民币（单位下同），同比增长37%；合约建筑面积约为196万平方米，同比增长38%。

佳兆业重点布局的一线及重点二线城市持续为公司带来业绩增长，粤港澳大湾区作为佳兆业深耕的重点区域，贡献销售占比达58%。下半年，佳兆业预计可售货值约1200亿元，在加速释放旧改货值、加速推货入市、提高周转并加速回款的战略助力下，佳兆业有充足的条件完成全年销售目标。 

由于重点布局都市圈核心城市，且对质量管控的溢价能力不断强化，再加上城市更新高利润型项目入市销售，使得佳兆业整体盈利能力持续提升。2019上半年，佳兆业营业收入同比增长34%至201.1亿元；毛利67.1亿元，同比增长42%；净利润达到27.8亿元，同比增长24%；公司持有人应占溢利28.4亿元，同比大涨67%；公司持有人应占核心净利润同比增长55%达到27.5亿元。

上半年，由旧改转化而来的高利润型项目销售也取得较好成绩，包括深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场，均为集团贡献了高毛利。

同时，报告显示，上半年公司净负债率下降45个百分点，公司速动比率保持在1.3倍的良好水平，现金及银行存款账面值较去年底增长31%至300亿元，完全覆盖1年内到期债务且有结余。

值得注意的是，由于上半年公司优化债务结构成效显著，穆迪、标普和惠誉三大国际信用评级机构分别给予佳兆业B1、B、B评级，展望稳定。

境内融资方面，公司上半年获深交所批准逾人民币90亿元的四项资产支持专项计划额度。截至目前，佳兆业已成功发行4.75亿元海上航运客票收入ABS、6.85亿购房尾款ABS及5.55亿供应链金融ABS。专项计划的发行，将推动公司融资多元化，对于调整整体债务结构，降低融资成本，强化现金流管理都将发挥作用。

土储优势明显  先行示范区迎来新机遇

今年上半年，佳兆业以旧改供应、招拍挂、收并购等多元化渠道择机补充土地储备，共获得15个优质项目，新增土储权益建筑面积达246万平方米，深化全国化布局。

佳兆业重点布局大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大城市群。截至今年上半年，佳兆业共有土地储备近2600万平方米，可售货值逾5000亿元。其中，一线和重点二线城市占比达到76%，大湾区占比达到55%。

在全国化布局中，佳兆业开始将城市更新步伐加快向全国输出。7月，上海嘉定区徐行镇“城中村”项目实现供地，这是近年上海市“城中村”改造项目的重头戏，也是嘉定区首个民营企业参与并成功完成拆迁摘牌的改造项目。对此，有市场人士表示，上海是中国经济发展中心和长三角区域的龙头，随着长三角一体化政策的推进，佳兆业成功拿下上海徐行镇项目印证了其布局的前瞻性。

国务院常务会议今年6月提出要“加快改造城镇老旧小区”、“加大金融对旧改的支持”，标志着城市更新的万亿级市场正向房地产企业加速开启，这对于“旧改之王”佳兆业而言，迎来了新一轮高质量增长的窗口期。佳兆业集团管理层还表示，由于按照会计成本法入账，公司已纳入土储和尚未纳入土储的旧改项目价值均被严重低估，两万亿货值有待重估释放。

中期业绩报告显示，佳兆业拥有近3200万平方米占地面积的旧改储备（未纳入土储），在大湾区内共有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，可带来近两万亿的货值。

公司计划每年从旧改项目中转化80-100万平方米的土地供应开发。去年底至今年上半年，佳兆业就成功转化广州小坪村、上海徐行镇及深圳福田口岸3个项目，共计可售面积73万平方米，可售货值逾404亿元。

佳兆业集团管理层表示，未来集团将继续发挥旧改优势，推动旧改项目的快速转化。预计未来1-2年，集团将有9个旧改项目计划供地，货值约1140亿元；未来3-5年计划有13个深圳及广州项目供地，货值约4200亿元；长远来看，集团将有约占地面积2200万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。

8月18日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，深圳在经济特区成立39周年的重要时刻再次吹响奋进的号角，也为精耕深圳的佳兆业带来发展机遇。

截至上半年，精耕深圳20载的佳兆业，在深圳土地储备达325万平方米，货值约1600亿元。国元国际研报指出，佳兆业扎根深圳，专注于粤港澳大湾区的发展，财务表现强劲，将成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者。

主席郭英成也在年中业绩会上表示，从大湾区到先行示范区，公司从中获得了许多机会，也对政策深怀感激，一方面，佳兆业从以往只是单纯的房地产企业，到现在做城市运营商，除了地产之外，还有船运、文体等业务。另一方面，先行示范区更多支持的内容是深圳的科技和金融类业务，而佳兆业正好也有相关的业务板块。

市场人士指出，随着深圳建设先行示范城市，佳兆业长期扎根深圳的优势将进一步凸显。